小区建筑外墙脱落导致他人损失，业主责任还是物业承担？
有这样两起建筑外墙脱落
导致业主人身财产受损的案件
法院判决中责任分配却并不相同
一起是物业公司全责
另一起是业主承担
这是为什么呢？
2022年12月一天，杨某发现他停放在楼下的轿车出现多处损坏，且车辆周围散落着破碎的瓷砖等杂物。经民警调查，杨某车辆是被该小区外墙上脱落的瓷砖所损坏。
事故发生后，杨某向保险公司申请了理赔，经定损、修理后，保险公司在机动车辆损失险限额内支付维修费用8960元。之后，杨某向保险公司出具了机动车保险权益转让书，授权保险公司向小区物业公司追偿。
经多次协商沟通未果后，2023年1月，保险公司诉至法院，要求该小区物业公司支付其垫付的车辆损失。
宜兴法院审理认为，物业公司对小区的共有部分有审慎管理义务，有义务及时排查，发现问题应该提醒业主防范人身财产安全，消除安全隐患。根据公安机关的出警记录，可以证实杨某的轿车是被小区建筑物外墙脱落的瓷砖损坏的，而脱落的瓷砖属于外墙组成部分，是小区的共有部分，属于物业公司的管理范围。小区外墙瓷砖脱落，说明物业公司未尽到相应的注意义务和维修义务，未采取足够的安全防范措施，对损害发生存有过错，应当承担该起事故的损害赔偿责任。
保险公司依照其与杨某的之间订立的保险合同进行理赔后，取得了对该起事故相关责任人的追偿权，故有权在赔偿金额范围内向物业公司行使代为求偿权。
综上，法院依法判决物业公司向保险公司支付赔偿款8960元。
2022年6月，家住某小区401室的李某正在自家阳台晾晒衣物，忽然一块瓷砖碎片从天而降，将李某的右小臂砸伤。李某立即报警，经物业保安和民警排查，发现该块瓷砖与楼上701室钱某家中阳台外墙缺失的部分瓷砖吻合。
李某认为，瓷砖碎片是从钱某家阳台外墙掉下来的，他应该赔偿自己的医药费等损失。
钱某并不认同，他觉得房子是开发商建的，瓷砖脱落说明物业没有尽到维修保养义务，和他没有关系；且房屋外墙是该栋所有业主共同所有，出了事也应由所有业主共同承担责任，不应该由他一家赔偿。
向钱某索赔未果后，李某遂将钱某诉至法院，要求他承担自己的医药费、交通费等共计19000余元。
惠山法院审理认为，现有证据足以证明是钱某家中阳台的瓷砖掉落，砸伤了李某的手臂。但现场调查发现，钱某从开发商处购买的房屋是毛坯房，阳台瓷砖是钱某装修时自行改造的。钱某作为701室的管理人及使用人，未能提供证据证明其没有过错，应当承担侵权责任。
另一方面，李某受伤时使用的晾衣架是他自行在阳台外加盖的，李某在晾晒东西时受伤，对案件侵害的发生有一定过错。被侵权人对同一侵害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。
综上，法院酌情认定钱某承担李某70%的损失。
03法官评析
同样是小区建筑外墙的瓷砖脱落，责任分配却完全不同，这是因为脱落瓷砖的“所有人、管理人或者使用人”不同。
《民法典》第一千二百五十三条规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
案件一中，物业公司作为小区的管理人，对小区内现有的公共设施及共有部分负有管理和维护义务，应对包括建筑外墙在内的物业管理区域内的设施设备定期进行维修、养护和管理。要积极主动地排除安全隐患，对产生安全隐患的地方及时采取相应的安全措施，尽量避免事故发生。
而案件二中，钱某是自行加装外墙瓷砖的，并非原有，加装的设施或物体发生脱落、坠落与所有人、管理人和使用人钱某的设置、管理、维护瑕疵具有直接关系。基于建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物造成了他人损害这一法定基础事实，推定未负有管理和维护义务的钱某具有过错。
法官在此温馨提醒，日常生活中对于建筑物的搁置物、悬挂物要定期检查，确保外阳台上瓷砖的状态稳固，尽量不要在外阳台上搁置花盆等闲置物品，以免造成他人损失，承担赔偿责任。
来源：宜兴法院、惠山法院
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